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                低杠桿、輕資產轉型上◣路?萬達或赴新加坡發行REITs

                或受萬達集卐團計劃新加坡REITs上市消息影響,國中水務,皇氏集團等萬達↑概念股大漲。王健林曾在2019年初表示,最受其看重的萬達廣ζ場也要資產證券化。若此次萬達※真的赴新加坡發行REITs,並順利上◣市,對於要轉型服務商的萬達來說,可以說是邁出了一大步。

                標簽: 萬達 REITs 商業地產

                6月21日消息,傳萬達集團計劃新加▅坡REITs,其相關萬達概念股紛紛大漲。而早在2015年,萬⊙達就曾聯手快錢發布了類REITs產品。該產品以萬達廣場作為槍基礎資產,募集資金全部投資於只租不售的萬達城市商業廣場項目。


                若此次萬達發〖行REITs產品屬實,其底層資產應該為萬達自持的商場、商街、酒店等重以我們資產。若這一模式成功,投資者可以通過購買信托基金的方式,從萬達每年的項目增ω 值和租金收益中獲取分紅。而萬達也可以從容解】決融資問題,為公司後續發展提供資金。


                近年來,萬達一直致力於降低有息負債。對於萬達來說,若其核心資○產萬達廣場真的實現資產證券化,無疑讓萬達在其輕資產的目標上更進一步。


                受萬達千年拍賣嗎集團計劃新加坡REIT上市消息刺激,萬達概念股午後爆發,國中︾水務直線漲停,皇氏集團、曠達科技均紛紛沖高


                萬達〗資產證券化


                據消息人士透露,萬達集團計劃將一項房地產業務在新加坡上市,估值或超◇過10億美元。這些資產將作為房地產投資信托(REITs)上市。該計劃仍處於初步階段,交易架構和規模仍有待決定。


                其實早在2015年,萬達就有將房地產證券化▆的打算。2015年6月7日,萬達金融聯手快錢公司公布一款眾籌理財產品“穩賺1號”,這是一款類REITs的產品,以萬達廣場作為基礎資產,募集資金全部投資於只租不售的萬達城市商業廣場項目。


                資料顯示,該產品投ㄨ資門檻為1000元,期限為七年,預期租砰金年化收益率為6%,物業增值收益預期年化收益率為6%。由於№認購起步價只有1000元,而發行規模數十億計,這個眾籌產品也大幅度突破私募200個份額的限制。


                據報道,在王健林看來,“穩賺1號”其實就是一個準REITs,待有關部門一批準,該基→金便可上市,變成公募,成為真正你斷魂谷如今的REITs。而在萬達本身的產品介紹中,“穩賺1號” 也是以REITs形式實現來退出。


                同時,王健林也曾表↑示,該產品將連發兩期,預計一期50億,如果收效良好,不排除萬達今後就不會再和外部投資機』構合作,可能商業地產就只和內部的快錢合作了


                在萬達的調整資產結構時間表中,2019年是其剝離房地產業務的♀最後一年。時至今日,在2019年年初三十年之內我會回來便喊出:萬達體育和傳奇影業都要開展資本運作,今年要出成績,萬達︾廣場也要資產證券化的萬達集團似乎離目標更近了一步。


                現金流良好,物業給力,資產又有升值空間的萬達廣場本就屬於稀缺資源,其一旦實現資產證券化,或受到∮資金熱捧。據了解,萬達商管已新成立“證券事務部”,具體負責證券化方面的工作。


                輕資產轉型


                而萬達集團如此迫切的實現資產證ㄨㄨ券化,也和其當下輕資產的基調有關。


                “要在2018年基礎上,2019年力爭有息負債再降8—10%。到2020年底涅將萬達集團有息負債降至絕對安全水平”。


                雖然萬達集團負債水平在中國的房企中不算高,即使跟所有大型企業相比也都不◥算高,但萬達近年來一直致力於降負債。因為在萬達看來通過發門派展輕資產,做重資產的必要性降低了。


                此外,王健林提出,萬達商管以後的有息⊙負債不能再增加了。同時,按照投資協議,萬達商業要在2019年剝離所有房地產業務,一平方米房地產開發也不能有,成為徹底的商業管理運營企業。


                在這點上,王健林可能』看到了新加坡房企轉型的成功案例。而新加坡最具代表性的房企是凱德集團。


                在2002年之前,凱德集團重資產運營,角色@ 為開發商。公司成立之初,債務沈重,利潤不佳。2001年有息負債率達到87%,ROA僅為1.6%。而在2002年之後,凱德集團開始向輕資產轉型,而其方式便是通過REITs實現。凱德先後發■行5只公募REITs,並開啟大規模物業收購,晉級基金管理人▽▽。2001-2017年,其資產規模增長第二十一3倍,資產負債率從57%降至48%,凈負債率下降56%。


                巧的是,此次萬達集團計劃在新≡加坡REITs上市。


                至於王健林看重的萬達商管,則是萬達的核心產業和核心現金流。而2019年也是萬達商管剝離房地產業務的最後一年,其致力於成為一家純粹的商業物業持有和〇運營商。萬達商管集團首席總裁助理兼招商中心總經理王▲銳曾透露,到2019年,全國萬達廣場數量將超300座。而萬達廣場也是萬達集團眼中REITs的核心資產。


                未來隨著▂我國房地產金融的不斷發展,通過REITs持有物業,也會是房企“由重到輕”瘦身的重要發展方向。


                萬科曾打響國內第一槍


                “現在▲開發商都在轉型輕資產,他們旗下的優質物業未來資產證券化打包成REITs上市,是一々大趨勢。”分析人士如是說。


                而國內首只公 轟募REITs的第一槍則是由萬科打響的。


                2014年“央四條”提出開展房地產信托投資基金(REITs)試點。2015年6月8日,由萬科聯手鵬華基金發起的◥國內首只公募REITs獲批。資料顯示,該款產品以萬科前海企業公館租金收益權作為標的,發行規模為30億,未來可在二級♀市場進行交易。


                在萬科看來,其未來的商業地產◆項目、創新業務均會采取多種金融化的方式運營,以減少資金沈澱。而萬科的角色,也同凱⌒ 德集團的蛻變一樣從開發商,更多的變為一個︼各類不動產資產的管理者。


                2016年6月,新城控股發行 “東證資管-青浦吾悅廣場資產支持專項計劃”。 該計劃也是“類REITs項目”。新∮城控股作價10.5億將上海青浦吾悅廣場註入該資管計劃,被定義為國內√首個商業綜合體資產證券化。


                對於REITs常態化,還有很多空間。有分一劍刺出析人士稱,開發商將持有物業股權的60%到70%打包上市,普◢通二級市場投資者通過買賣上市REITs股票持有相應的物業股權,同時有租金的收益權,這才達到真正國際意義上的REITs標準。  


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